A Detre Varga & Partners LLP. a világ két leggyorsabban növekvő ingatlanpiacán nyújt teljes körű ingatlanbefektetési szolgáltatásokat: Dubaiban és Észak-Cipruson.
Ezen kívül évtizedes tapasztalattal rendelkezünk sok más ország ingatlan ügyleteiben is, Európában és azon kívül is, beleértve a magyar ingatlanpiacot.
Meg akarunk győzni téged, hogy törekedj decentralizált ingatlan portfólióra. Ennek lényege, hogy ne egyetlen országban vásárolj ingatlanokat, hanem igyekezz több, egymástól eltérő pályán mozgó országban ingatlanokat vásárolni. Ha például van már magyar ingatlanod, akkor törekedj egy Európán kívüli országban is ingatlant venni, mint amilyen Dubai vagy Észak-Ciprus.
Jó befektetés-e az ingatlan?
Attól függ, milyen időtávon, és milyen országban. A nemzetközi szakmai elvek szerint egy épület-ingatlan fizikai élettartama 60 esztendő, ezt követően jelentős felújításra vagy akár bontásra szorulhat. Ezen belül a befektetett összeg (vételár, felújítás) 10-30 év közötti időtávon térül meg, az egyedi paraméterektől függően. Egy ingatlan a megtérülési időt (ROI azaz return on investment) követően is hasznot termel, és képes a futamidő minden szakaszában megtartani az értéket az inflációval szemben, vagyis inkább a pénz értéke romlik az ingatlan (konstans) értékével szemben.
Befektetési szempontból háromféle ügyletet különböztetünk meg
a) rövid távú ingatlan ügyletek esetén a befektető spekulatív céllal igyekszik alacsony áron vásárolni, és minél nagyobb árréssel eladni. A befektető kihasználhatja az eladó személyes körülményeit, a piaci körülményeket, illetve az eladásnál egyedi kapcsolatrendszerét stb. Rövid távú ügyletek sikerességéhez magas fokú tudás, és szerencse is szükséges. Rövid távú ügyletekre talán vannak megfelelőbb befektetési eszközök, például a tőzsde, azonban vannak befektetők, akik az ingatlan befektetéseket előnyben részesítik.
b) közép távú ingatlan befektetések esetén a befektető néhány éves távon számít a rendes értéknövekményen felüli érték növekedésre vagy hozamra. Ennek tipikus esete az off plan ügyletek, amikor a tervezőasztalról vásárol egy vevő jelentős árkedvezménnyel (és gyakran részletfizetéssel), majd az ingatlan elkészültét követően akár 100% hasznot realizál. A Dubai és Észak-Ciprusi ingatlanpiac kiválóan alkalmas erre, mivel biztonságos, és kedvező fizetési konstrukciók állnak rendelkezésre az építtetők részéről.
c) hosszú távú befektetések esetén a befektető célja inkább a befektetett vagyonrész megőrzése a jövőre nézve. Az ingatlanban lekötött vagyonrész nem fog kiemelkedő hasznot, illetve hozamot hozni (5-10% évente), azonban megvédi a lekötött vagyont az inflációtól, és némi likviditást is biztosíthat. Dubai és Észak-Ciprus ezen ügylet típusokra is megfelelő, mivel hosszú távon biztonságosnak minősül, és olyan objektív értékmérőkkel bír, amelyek fenntartják a tartós keresletet és ezáltal az értéket.
A magyar ingatlanpiac
Egy ingatlanpiac leggyakrabban akkor kerül konjunkturális szakaszba, ha előtte recesszión ment keresztül. A szovjet gyarmatbirodalom öt évtizedre a magyar ingatlanpiacot lényegében hibernálta, majd a rendszerváltás rászabadította a nemzetközi tőkét a recesszióból kilábalni próbáló piacra, ami egy több évtizedes konjunkturális szakaszhoz vezetett. A rendszerváltást követő hazai eredeti tőkefelhalmozás is keresletet teremtett a piacon, így ha megnézzük az 1990. és 2023. közötti időszakot, tartós áremelkedés jellemző, néhol kiugró hullámhegyekkel illetve völgyekkel. A magyar ingatlanpiac még mindig nem érte el tetőpontját, amely az azonos életminőséget ajánló szomszédos országok ingatlanpiacának árai. A növekedés, a konjunktúra lelassult, azonban még várhatóan néhány évig tart.
A magyar ingatlanpiac növekedésére negatívan hat az ország lakosságának fokozatos elszegényedése (főleg a közepes és a közepes alatti kategóriában csökken a vásárlóerő), a kivándorlás (2010. óta több, mint 1 millió magyar), a munkaerő hiány, az építőipar torzulása, az infláció (ami az építőanyag árakat befolyásolja), valamint az ad hoc jellegű adójogszabályok, kamatemelések, csökkentések, állami támogatások be- és kivezetése miatti bizonytalanság. A jövőben fontos kérdés, hogy hogyan fagy be, vagy eszkalálódik az ukrajnai háború, hogyan alakul az energiafüggés a régióban, illetve Magyarország kikerül-e az Európai Unióból, esetleg a NATO-ból. Ezen tényezők hatását nehéz előre modellezni, azonban elmondható, hogy a magyar ingatlanpiac helyzetében rejlő több bizonytalansági tényező indokolja, hogy magyar ingatlan portfóliódat decentralizáld, vagyis külföldi ingatlan vásárlására törekedj.
Az európai ingatlanpiac
Egyre több magyar befektető menekül a bizonytalan jövő elé néző magyar ingatlan piacról más európai országokba, így például Spanyolországba, Olaszországba, Görögországba ingatlant vásárolni.
Európa azonban egy olyan betegségben szenved, amelyet már késő meggyógyítani. A beáramló migráns tömegektől az egykor sikeres európai államok gazdasága és szociális rendszere megrogyik, amelyet azzal próbálnak majd ellensúlyozni, hogy emelik az így is extrém magas adókat, ezzel csökkentve a keresletet ingatlan piacaikon.
A migráns munkaerő ellehetetleníti azt az európai, helyi fiatal réteget, aki otthont szeretne teremteni, csökkentve vásárlóerejüket (nem jutnak megfelelő jövedelemhez az olcsó migráns munkaerő miatt), ezzel csökkentve egy fontos keresleti tényezőt a piacokon.
A katasztrófa ellensúlyozására az európai államok nem tudnak korlátlanul adót emelni, ezért pénznyomtatással kompenzálják a költségvetésben tátongó szakadékot, ezzel inflációt okozva, amelyet azzal próbálnak ellensúlyozni, hogy emelik a jegybanki kamatokat, ezzel azonban ellehetetlenítik a lakossági hitelezést, tovább csökkentve az ingatlanpiaci keresletet.
További probléma, hogy a csökkenő európai vásárlóerőt nem tudja Európán kívüli vásárlóerő ellensúlyozni, mivel a pénzmosás, és a terrorizmus elleni, át nem gondolt és szakmailag rossz jogszabályok számos ország vásárlóit kizárják az európai ingatlanpiacról (pl. orosz állampolgárok).
Több európai országban, ahol jelen vagyunk, már most válság gyűrűzött be az ingatlan piacra, és mára elmondható, hogy nem sokkal jobb kilátásokat kínál, mint a magyar ingatlan piac.
Dubai
Dubai ingatlanpiaca stabil növekedési pályán mozog, dacolva olyan negatív hatásokkal, mint a COVID, vagy az USA törekvése világszintű egyeduralma megtartására (olyan új szereplőkkel szemben, mint az Oroszország, Kína tengely). Dubai ereje abban rejlik, hogy sem vallási, sem politikai ideológia nem szorítja háttérbe az üzleti szempontokat.
Dubai nem áll senki oldalára, viszont beengedi bármely ország vásárlóit, ha tisztelik a törvényeit. Az Európát évtizedekre válságba taszító ún. „szankciós politika” annyit ért el, hogy Oroszország, Irán és más országok vásárlói az Európai ingatlan piacoktól elfordultak Dubai és más országok, például Észak-Ciprus felé.
További probléma, hogy az európai bevándorlás politika az illegális, anonim, nincstelen migránsoknak kedvez, viszont szinte ellehetetleníti a vagyonosabb, törvényesen beutazni kívánó, magasabb társadalmi kasztba tartozó harmadik országbeli ingatlan vásárlók helyzetét. Ezek a vásárlók így olyan országokban kötnek ki ismételten, mint Dubai, vagy Észak-Ciprus.
Az európai vásárlóerő elszívása mellett a Dubai ingatlan piac további előnye, hogy hihetetlenül sikeres támogatási politika van mögötte, és rendkívül innovatív, kreatív. A Dubai állam nem avatkozik bele drasztikusan a piaci versenybe, nem torzítja a piacot ad hoc jellegű támogatásokkal, adójogszabály változásokkal, nem kivételez egyes szereplőkkel, hanem biztosítja a szabad verseny kereteit, ami minőségileg egy más szintet eredményez, mint a politika által sújtott európai ingatlanpiacok.
Ha a biztonságra törekszel, és már átláttad, hogy a magyar ingatlan piac kiszámíthatatlan, Európa sorsa pedig meg van pecsételve, akkor Dubai a te ingatlan piacod. A világon egyedül Dubaiban neked, mint külföldinek is tudunk 20% önrésszel lakásvásárlási hitelt intézni, jobb feltételekkel, mint Magyarországon. Szomorú, és egyben nevetséges, hogy Dubai jobb feltételeket ajánl neked banki hitelek terén, mint Magyarország, ahol évek óta gürcölsz, adót fizetsz, és termeled a GDP-t.
Észak-Ciprus
Az Észak Ciprusi Török Köztársaság egy ingatlanpiacáról-, idegenforgalmáról és játékkaszinóiról ismert miniállam Ciprus szigetének északi, török részén. Görögországgal és Ciprus görögök lakta déli részével való diplomáciai feszültsége miatt sokáig az Európai unió elzárkózott a vele való kapcsolatoktól, ezért ingatlanpiacán csak nemrég, mintegy tíz -tizenkét éve jelent meg az európai vásárlóerő. Ez olyan ingatlanpiaci robbanáshoz és áremelkedéshez vezetett, amely feltette Észak-Ciprust a világtérképre.
Ha megvizsgáljuk a Földözi Tenger partjának többi országát, akkor láthatjuk, hogy Észak-Ciprus ingatlan árai hová fognak idővel megérkezni, vagyis a mediterrán sziget ingatlanpiaca előtt még mindig több évnyi növekedési pálya áll. Észak-Ciprus Dubaihoz hasonlóan az „üzlet az első” elvet követi, és beenged bárkit, aki tiszteli jogszabályait, és elegendő tőkével rendelkezik ingatlan vásárláshoz. Az ide áramló orosz, ukrán, izraeli, európai, indiai, arab, és kelet-ázsiai tőke stabil vásárlóerőt és áremelkedést biztosít, mivel a tengerpart véges, szűkös erőforrás, a kereslet viszont egyre növekszik. Aki most Észak-Cipruson ingatlant vásárol, az még mindig elég korán kapcsolódik be ahhoz, hogy akár megkétszerezze befektetése értékét.
Észak Ciprus további érdekessége -Dubaihoz hasonlóan-, hogy játékkaszinó paradicsom, ami szintén vonzza a nemzetközi vásárlóerőt. Észak-Ciprus kaszinói Las Vegas-hoz hasonlóan a világ kulturált, vagyonos rétegét vonzzák, a legtöbb kaszinó luxus szállodákkal egybeépült, hogy a játékfüggő gazdagok családtagjai is kényelmesen tölthessék idejüket.
Az Észak-Ciprusi ingatlanpiac előnye, hogy gazdasága gyakorlatilag GBP-re, EUR-ra és USD-re alapul, a fenntartási költségek, üzemeltetés és a napi élet kiadásai azonban a gyengébb török lírában teljesíthetőek. A rövid távú bérbeadás, mint a Booking.com vagy az AirBNB ezen nyugati devizákban generál bevételt a ciprusi ingatlan tulajdonosok számára, azonban az üzemeltetési kiadásokat a gyengébb török lírában kell teljesíteniük.
A tengerpart tengerpart.
Annak, aki tengerparti ingatlant szeretne a kellemes klímájú Földközi tenger partján, teljesen mindegy, hogy az Észak-Cipruson, vagy a túlárazottés minőségben nem kiemelkedő Horvátországban, vagy a migránsok által ellepett Spanyolországban vásárol. Ár-érték arányban Észak-Ciprus a Földközi tenger régiójának listavezetője.
Észak-Ciprus nem görög Ciprus.
Az illegális migránsok semmiféle segélyt, menekült státuszt, munkalehetőséget, sajnálatot nem kapnak, ezért meg sem próbálnak Észak-Cipruson kikötni. Görög Ciprus ellenben az EU kapuja, ahol számos migráns bárkát vetnek partra a Földközi tenger habjai. Görög Ciprus befektetési szempontból előnytelenebb, a 2013.-as bankbotrány és válság óta, ami számos befektető bizalmát és kedvét örökre elvette. Paradox módon görög Ciprus jóval drágább is, mint az északi rész.
Teljesen irreleváns, hogy az EU elismeri vagy nem, kedveli vagy nem török Ciprust
Észak-Ciprus miniállam a Török államszövetséghez tartozik, amely a világ egyik legerősebb hadseregével büszkélkedik, és NATO tag. Ahogy más országokat, Észak-Ciprust sem érdekli, hogy Brüsszel mit gondol róluk, vagy elismeri-e, és a befektetőket sem kell, hogy érdekelje, mivel keresleti kínálati szempontból Észak-Ciprus az EU bármely tagállamától megfelelőbb befektetési célra.
Dubai és Észak Ciprus a legjobb választás
A Detre Varga & Partners LLP. azért ajánlja Dubait és Észak Ciprust ingatlan befektetőinek, mert mindkét ország hosszú távú biztonságot jelent: politikailag-, ideológiailag-, katonailag semlegesek, elzárkóznak az illegális migráció elől, ugyanakkor beengedik a vagyonos külföldieket, akik tőkét hoznak az országba, természeti értékeik örök vonzerőt jelentenek a befektetőknek, adórendszerük kedvező (az ingatlan tulajdonosok lényegében adómentességet élveznek).
A magas kereslet és a vásárlóerő azt eredményezi, hogy a vezető piaci szereplők (mint a mi partnereink) egyedi fizetési konstrukciókkal tartják meg vezető helyüket a piaci versenyben, így akár banki hitel is lehetséges 20% önrésszel, akár 25 évre, valamint kamatmentes részletfizetési konstrukciók 1-5 éves időtartamra.
A két ország jogrendszere kompatibilis az európaival (így a magyarral is), azaz külföldiek is szerezhetnek ingatlant, létezik megbízható ingatlan-nyilvántartás, az ügyletek biztonságosak az államnak köszönhetően.